Nous avons acheté une maison en Californie ! {informations et processus d’achat}

Il y a quelques jours, nous avons acheté une maison en Californie, aux Etats-Unis. Nous allons vous raconter les différentes étapes que nous avons effectué avant de devenir propriétaire.

 

Acheter une maison aux Etats-Unis en étant étranger

Lorsqu’on est étranger, on peut acheter un logement (maisons familiales, appartements ou maisons communales) aux Etats-Unis sans avoir besoin d’être citoyen américain ni même d’avoir la Green Card. Cependant, il est nécessaire d’avoir un numéro d’identification fiscal (SSN ou ITIN).

La Californie est le deuxième état des Etats-Unis ayant la plus grande proportion d’acheteurs internationaux, après la Floride (17% en Californie, 23% en Floride, 9% en Arizona et au Texas,…).

 

Étapes pour devenir propriétaires aux Etats-Unis

L’achat d’un bien immobilier se fait en un mois à peine en Californie (contre trois en France). Un mois pour obtenir un prêt, des assurances, faire les cartons, se préparer à quitter son ancien logement… Pendant ce mois, j’en ai entendu certains me dire que c’était trop bien que ce soit aussi rapide… J’avais envie de répondre : « C’est très rapide mais d’autant plus intense et stressant car tout se passe en même temps et en cas de problème, il n’y a pas beaucoup de marge de manœuvre (au niveau temps) pour arrêter, trouver un plan B ou juste prendre son temps ».

En effet, nous avons fait la demande de prêt immobilier juste après avoir signé l’équivalent d’un compromis de vente (le lendemain). Pendant que notre demande de prêt immobilier se faisait étudier, nous avons annoncé à l’agence de notre maison en location que nous allions quitter la maison, fait les cartons, réservé un camion pour le déménagement, … Toutes les démarches à faire pour organiser son déménagement. Après de nombreux documents envoyés pour l’obtention du prêt et de nombreux allers-retours avec la banque, notre prêt n’a été accordé que 3 jours avant la date prévue de transmission des clefs. Autant vous dire qu’on était très stressés les jours qui ont précédé la validation du prêt car nous savions que nous devions quitter notre maison de location mais nous ne savions pas encore si notre prêt allait être accepté et donc si nous pourrions emménager dans notre maison. Nous avons imaginé un plan B, au cas où… Le timing était hyper serré et en discutant avec des américains, ce n’est pas parce que nous sommes étrangers. Ils ont le même ressenti que nous sur le stress pendant ce mois. La banquière nous avait prévenus le jour où on a fait la demande de prêt… mais on ne s’imaginait pas que ça serait aussi intense et stressant.

 

Voici les étapes que nous avons effectué et traversé pendant ce mois plein de tourmentes, de remises en questions et de joies ! (il se peut que j’oublie des étapes et je m’en excuse d’avance… si votre processus d’achat immobilier aux Etats-Unis a été différent, n’hésitez pas à nous en faire part dans les commentaires ci-dessous).

  • Mi mai, nous avons été voir une conseillère de notre banque, spécialisée dans les emprunts immobiliers, pour nous renseigner et connaître les possibilités d’emprunt. Nous voulions surtout savoir ce que nous devions faire pour pouvoir emprunter au mieux et au final, elle nous a dit que nous pouvions emprunter et qu’il valait mieux emprunter maintenant étant donné que le marché immobilier grimpe dans la région. Notre Credit Score était déjà bon.
  • Nous sommes ressortis de ce rendez-vous avec une lettre d’acception indiquant aux agents immobiliers jusqu’à quel montant on pourrait emprunter.
  • Au cours de ce rendez-vous, elle nous a parlé d’un agent immobilier français qu’elle connaissait bien. 1h après, ce dernier nous a appelé et nous avons pris rendez-vous pour visiter des maisons dès la semaine suivante (lui voulait le lendemain mais nous n’étions pas disponibles).
  • Pendant 15 jours, nous avons visité une vingtaine de maisons. Les maisons à vendre restent sur le marché en moyenne 6 à 7 jours dans notre coin, donc il faut se décider vite, très vite. Si plusieurs offres sont faites sur une maison, c’est généralement la plus élevée qui gagne, et c’est souvent à la surenchère et au dessus du prix d’achat demandé.
  • Un vendredi après midi, nous avons visité 3 maisons et avons eu un coup de cœur sur l’une d’elle. Elle avait tout pour nous plaire. Nous étions tout excités mais en même temps un peu inquiets : est-ce qu’on se lance, est-ce que c’est une bonne affaire, est-ce qu’on y sera bien… (toutes les questions que des futurs acheteurs se posent tout en n’ayant pas beaucoup de temps de réflexion… les maisons partant à toute vitesse ici).
  • Le samedi matin (lendemain matin), nous avons vu notre agent immobilier pour déposer une offre sur la maison.
  • A ce moment là, les propriétaires peuvent accepter l’offre, négocier le prix ou les termes de l’offre ou la refuser. Nous avons fait plusieurs allers-retours avec nos propriétaires avant qu’ils n’acceptent notre 3ème offre… (eux ont fait deux contres offres, et nous aussi, en plus de l’offre initiale. Ça a pris 5 jours).
  • Dès que les deux parties ont signé le contrat, l’engagement commence et dans les 3 jours qui suivent, il faut payer l’EMD (Earnest Money Deposit, un dépôt de garantie) qui correspond généralement à 1% du montant d’achat de la maison à l’escrow. L’escrow est une sorte de cabinet d’avocats neutre qui gère l’argent entre les deux parties (acheteur et vendeur) et qui le re-distribue aux différents acteurs (vendeur, agents immobiliers, inspecteurs de maisons, …). Nous avons payé ce montant dans les 3 jours, par virement bancaire. Cette démarche permet de réserver la maison et de s’engager afin de ne pas signer d’autres offres pour d’autres maisons en parallèle et donc de faire faux bond aux propriétaires.
  • Suite à cela, il faut lancer les démarches pour l’obtention du crédit immobilier (loan en anglais). Pendant tout ce processus (qui a duré jusqu’à 3 jours avant la remise des clefs pour nous), ils vont étudier notre cas : Credits Score, revenus, employeurs, historiques de crédits et de paiements de factures, origine de l’apport financier (Down Payment en anglais)… tout est passé au crible fin et doit être justifié. Ils s’assurent aussi que l’apport financier est « propre » et ne vient pas de trafic de drogues ou blanchiment d’argent. Pour transférer de l’argent de France aux Etats-Unis (ou inversement), Transfermate sera votre allié et vous évitera les frais bancaires traditionnels tout en étant très rapide et efficace ! Nous effectuons tous nos transferts d’argent sans aucun soucis grâce à eux.
  • En parallèle, les acheteurs doivent faire faire des inspections à la maison, appelées Home inspection. Les vendeurs font eux aussi quelques inspections de leur côté telle que la Pest inspection. Ces inspections ont pour but de donner l’état de la maison au moment de la vente.
  • Les anomalies de la maison vont ressortir dans ces rapports. Les acheteurs peuvent alors faire un « Request for Repairs » afin que les vendeurs réparent certains problèmes de la maison avant la fin de la vente. Nous avons demandé aux vendeurs de réparer les problèmes graves de la maison.
  • La banque qui s’occupe du prêt immobilier des acheteurs envoie un appraiser (expert, neutre et qui ne connait pas le prix de vente de la maison) voir la maison afin d’estimer le prix du marché de cette dernière. Les banques peuvent refuser le prêt si le montant de la maison est trop élevé par rapport à l’estimation de cet agent ou prêter jusqu’à 95% du montant annoncé par l’agent. En effet, la banque met une hypothèque sur la maison, donc ils veulent s’assurer que s’il y a un problème de remboursement de crédit, ils pourront revendre la maison au bon prix. Ça permet aussi d’arrêter le processus d’achat si le prix d’achat est trop élevé. L’agent a estimé notre maison au prix exact où nous l’achetons.
  • Avant que le prêt ne soit accepté (ou refusé), il faut trouver une assurance pour la maison. Le prêt ne sera pas accepté tant que l’acheteur n’aura pas trouvé un assureur pour sa maison. Mon mari a trouvé une assurance pour notre maison via des brokers.
  • La banque accorde le loan ou non (approval ou reject). Notre demande de prêt a été accordée un mois après en avoir fait la demande.
  • Si le prêt (loan) est accepté, la banque transmet les documents au Chicago Title et l’acheteur doit aller signer plusieurs documents au Chicago Title : HUD-1 qui indique les coûts redistribués par l’ecrow aux différentes parties ainsi que les commissions des agents, l’acte d’achat de la maison, des documents sur le prêt, … Comme notre timing était serré, une dame de Chicago Title est venue un lundi soir à 18h30 chez nous afin de nous faire signer ces documents (alors que les bureaux sont censés fermer à 17h). D’un autre côté, les vendeurs ont signé les documents le mardi en fin d’après midi. Chicago Title est une société qui assure les titres de propriétés.
  • 48h avant la fin de la vente, on fait un Walk Final Thru dans la maison afin de vérifier que tout est en place (c’est à dire que la maison n’a pas été dégradée par les propriétaires depuis le début du processus de vente de la maison), et que les réparations ont été faites.
  • Une fois que tout le monde a signé les documents, on ferme l’escrow et on devient propriétaire. Si vous achetez un logement aux Etats-Unis, on vous demandera surement « when will you close ?  » (« quand est-ce que vous allez fermer ? ») ce qui correspond à la clôture de l’escrow et au moment où vous deviendrez propriétaires. Quand mes copines américaines me demandaient ça au début du processus, je ne comprenais pas ce que je devais fermer…
  • Parfois, les anciens propriétaires demandent à rester plus longtemps dans la maison. Cela a été négocié au préalable et ils payent un loyer aux nouveaux propriétaires.

Voilà, 17 étapes réalisées en à peine un mois. Il faut que tout soit effectué rapidement car le timing est hyper serré ! Pendant ce mois, nous nous sommes fait un petit road trip dans la Sierra Nevada et ça nous a fait le plus grand bien de nous éloigner de tout ce stress pendant ces 3 jours.

Au final, nous n’avons jamais rencontré les anciens propriétaires et nous avons acheté notre maison « en français », grâce à notre agent immobilier Jean-Jacques, qui nous expliquait bien chaque étape ! les anciens propriétaires avaient leur agent immobilier, et nous le nôtre. Et c’était eux qui faisaient la liaison tout au long de la vente.

Nous avons fait un Down Paiment (accompte) de 15% du prix de la maison.

On a signé le contrat de vente le 12 Juin et nous sommes devenus propriétaires le 16 Juillet.

Et pour finir cet article, voici notre belle maison californienne !

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Sara

Expatriée depuis Octobre 2013 avec mon mari et nos 2 filles en Californie, je raconte nos aventures, nos découvertes et notre vie d'expatriés. En plus de la découverte d'une nouvelle culture, cette expérience m'a permis de me lancer dans le blogging. Et je dois dire que j'adore ça :) !

70 pensées sur “Nous avons acheté une maison en Californie ! {informations et processus d’achat}

  • 5 août 2015 à 8 h 17 min
    Permalink

    Quels étaient les « problèmes graves » que vous avez demandé qu’ils réparent ? Je trouve ça bien qu’un état des lieux soit fait par un expert.

    Après tu dis que le timing était serré, mais j’imagine que vous auriez pu faire la demande pour quitter la location qu’après avoir eu l’accord du prêt (ça vous aurez juste fait payer un mois de loyer supplémentaire), d’ailleurs dans un autre article, je crois que tu dis que les locataires peuvent trouver de nouveaux locataires pour lâcher la maison plus vite, donc t’aurais pu faire comme ça pour ne pas être trop juste ^^

    Sinon j’ai une dernière question existentielle, demain ton mari perd son job, logiquement, si j’ai bien tout suivi il a le visa de travailleur parcequ’il bosse dans la boite, donc si demain il n’y bosse plus, il le perd non ? Et donc, êtes vous en droit de rester aux us car vous possédez une maison ? Et si ce n’est pas le cas, comment ça se passe ?

    Merci par avance pour tes réponses 🙂

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    • 5 août 2015 à 15 h 47 min
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      Pour les problèmes graves, il y avait un pb dans la clim, la porte du jardin qui était toute cassée, une barrière du jardin qui menaçait de tomber, une latte de bois d’un mur extérieur de la maison qui était pourri.
      On aurait en effet pu attendre d’avoir l’accord du prêt pour envoyer la lettre pour quitter la location. Le délai de cette lettre doit être de 1 mois et l’agence de location prend 15 jours de plus pour remettre à niveau la maisons (ménage à fond, schampoinage de la moquette, peinture si besoin, …). Donc on aurait dû payer 1 mois et demi les deux logements. Et même si j’avais trouvé des locataires, ce délai était incompressible.
      J’ai posté un message sur Facebook et j’ai trouvé deux familles intéressées qui ont visité la maison dans les premiers jours de visites.
      On doit déjà payer pendant 3 semaines les deux maisons… C’est pas mal. 🙁
      Si mon mari perd son job, il perd son visa aussi, et moi aussi. Je ne sais pas comment ça se passe dans ce cas la. Mais j’imagine qu’on n’a pas le droit de rester plus de 3 mois après ça sur le territoire américain… A part s’il trouve un nouvel employeur qui lui sponsorise un visa.

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        • 5 août 2015 à 16 h 51 min
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          D’un point de vue des anciens propriétaires, ils ont aussi du se trouver un autre logement pendant ce mois alors que ca aurait pu capoter juste avant la fin a cause de notre demande de prêt… Notre prêt aurait été refusé ils auraient eu deux logements à gérer….

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  • 5 août 2015 à 8 h 57 min
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    Oui j’imagine le stress !!! Outre les délais qui sont courts, il y a des côtés positifs aux US comme demander aux proprios de réparer des endroits dégradés, l’expert qui vient estimer la maison à sa juste valeur… En tout cas, c’est très chouette de pouvoir acheter car les loyers ont l’air très chers, donc ce n’est pas de l’argent qui part en fumée. Une petite question, y a t’il une taxe foncière comme en France ? Encore Félicitations pour ce Home Sweet Home 😉

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    • 5 août 2015 à 15 h 32 min
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      Oui, il y a des aspects positifs ! Par contre, les inspections des experts sont fait aussi en France, et on peut les connaître avant de faire une proposition d’achat, et donc en tenir compte dans le prix d’achat. Ici c’est fait après avoir décidé du prix d’achat…

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    • 5 août 2015 à 16 h 03 min
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      Oui, Ya une taxe foncière comme en France.

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  • 5 août 2015 à 11 h 36 min
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    Waouh super nouvelle, félicitations !
    Elle est vraiment belle votre maison californienne !!!

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  • 5 août 2015 à 17 h 24 min
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    En Pennsylvanie, nous avons acheté notre maison en un mois par un agent immobilier national, et en gros le délai était incompressible. Ils ont ravancé la date d’une journée car les anciens propriétaires avaient un avion le jour J mais c’est tout. Tout le monde nous a dit que c’était super-hyper rapide, mais cela s’expliquait par le fait qu’on n’avait pas dû s’emm… avec un prêt . Un prêt aurait rajouté au minimum 3 mois (et vu notre crédit score, en fait, on l’aurait jamais eu !).
    Par contre, contrairement à vous, on n’a pas voulu jouer à la loterie entre guillemets, on a attendu d’avoir la carte verte pour acheter.

    Pour le fait que vous ayez à partir rapidement ou non, cela dépend de votre visa : si vous êtes en J1, 30 jours max après, L1 je crois que c’est 90.

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    • 5 août 2015 à 17 h 26 min
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      Merci pour l’info sur le délai de départ des USA si jamais on perd nos visas ! 90 jours, ca laisse le temps de revendre la maison ou de trouver des locataires.
      Tu dis que vous n’avez pas dû vous emm… Avec un prêt. Ca veut dire que vous avez acheté votre maison cash?

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      • 5 août 2015 à 17 h 35 min
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        Euh… oui 😉 on a acheté notre maison cash, ça a posé un problème au début car le transfert d’argent a été assez lent, mais l’agent immobilier national (pour ne pas donner son nom : Coldwell Banker) nous a fait confiance. Cela dit, si on n’avait pas eu les fonds le jour du closing, on n’achetait pas tout simplement !

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        • 5 août 2015 à 17 h 43 min
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          Good for you, comme ils diraient ici !
          Notre agent immobilier français était aussi Coldwell Banker.
          Avez vous trouvé ce mois d’achat stressant ? Quand avez vous prévenu que vous vouliez quitter votre logement de location ?

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          • 5 août 2015 à 17 h 52 min
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            Euh… ça commence à faire …. 6 ans maintenant 🙂
            On a prévenu un mois quand on a fait une offre je présume, mais en fait tout s’est fait très vite : on a eu notre carte verte, on a cherché une maison, et en 2 semaines on a fait une offre.

            Donc on a dû faire l’offre fin août, la lettre au propriétaire (de la maison qu’on louait) fin août également, et on devait payer jusque fin octobre. On a eu les clefs fin septembre, on a déménagé début octobre, on a remis en état (plus ou moins : c’était une maison mitoyenne, et le voisin m’a réveillé un jour à cause du bruit à 5h du matin -une fête qui s’est prolongée tard dans la nuit-, j’ai pris la première chose qui venait pour taper dans le mur pour manifester mon énervement/ma colère, c’était une chaise, j’ai failli passer à travers le mur !!!, donc bref, ça on n’a pas réussi à refaire le mur …) mi-octobre, et on a rendu les clefs fin octobre.

            Non, le mois d’achat n’était pas stressant, on voulait juste avoir les clefs le plus vite possible en fait. On a eu l’home inspection à faire mais vue la maison, on n’avait pas trop de doutes.

  • 5 août 2015 à 18 h 10 min
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    Felicitations pour votre achat, content pour vous.

    D’un autre coté, le coté financement a du être assez pénible car vous êtes sous visa temporaire, ce que les banques n’aiment pas trop. De ce fait vous n’avez certainement pas du pouvoir profiter des meilleurs taux que le marché peut offrir.
    Je me souviens, avec ma femme quand nous avions acheté notre maison, je ne sais pas si nous aurions même pu avoir notre prêt si nous n’avions pas deja notre carte verte ou alors seulement a des taux nettement supérieurs que ceux que l’on avait eu a l’époque parce que nous étions residents permanents.

    Le gros avantage de la Californie, est que les banques n’ont pas le droit d’imposer des pénalités en cas de remboursement anticipé ce qui vous permettra de refinancer votre emprunt le jour ou vous aurez votre carte verte et du coup, vous pourrez profiter de bien meilleurs taux que ce que vous avez très certainement aujourd’hui.

    Répondre
    • 5 août 2015 à 18 h 13 min
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      Merci !
      Oui, l’objectif est de refinancer d’ici un an ou quand on aura la Green card. Je ne sais pas a quel point notre taux est supérieur à ce qu’on aurait eu en étant résident permanent.
      Notre banquiere nous a dit qu’on aurait des pénalités en cas de remboursement anticipé. Mais du coup si on peut les éviter ça sera mieux !

      Répondre
      • 5 août 2015 à 18 h 25 min
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        Il fallait être bien certain que votre emprunt comportait une close stipulant que les remboursement anticipés n’étaient pas pénalisés parce qu’au final, le jour ou vous allez refinancer vous allez 1) devoir payer pour obtenir le nouvel emprunt
        et 2) vous allez devoir payer des pénalités de le remboursement anticipé.
        Ce qui souvent rend le refinancement inintéressant car trop couteux.

        Si votre banque vous a laissé prendre un prêt dans lequel le remboursement anticipé est pénalisable, elle ne vous a pas fait un cadeau…

        Répondre
        • 5 août 2015 à 18 h 29 min
          Permalink

          Le refinancement sera intéressant pour nous car on n’aura plus à payer les PMI. Il y aura des pénalités pour le remboursement anticipé mais ca sera moins élevé que dans d’autres prêts que l’on a vu.

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          • 5 août 2015 à 18 h 43 min
            Permalink

            Oui et non.

            Si vous devez payer aujourd’hui des PMI, la raison est parce que vous avez effectuez un petit down payment et que votre equity est basse.
            Le seul moyen d’améliorer votre equity consiste a effectuer de gros remboursements vers le principal, ce que votre emprunt ne va pas vous permettre durant les premieres années car au debut, on paye principalement que des intérêts ce qui n’améliore absolument pas l’equity.

          • 5 août 2015 à 19 h 44 min
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            On paie des PMI car on n’a pas été qualifiés pour le conventional loan (parce qu’on a moins de 2 ans d’histoirique de crédit). On a eu l’autre type de prêt dont je ne me souviens plus du nom. L’an prochain en refinançant notre prêt, on pourra bénéficier du conventional loan et ne plus payer de PMI.
            On a fait un down paiment de 15% mais on avait les moyens d’en faire un de 20%. Avec le refinancement, on rajoutera du down paiment pour avoir les 20% demandés pour ne plus payer les PMI.

          • 5 août 2015 à 21 h 27 min
            Permalink

            Hello Sara, Merci pour ton article. Nous allons aussi acheter bientôt (achat prévu en septembre). Contrairement à toi, nous sommes déjà en train de faire toutes les démarches de vérification des fonds, and Co … avant même de signer l’escrow. Par contre, je ne comprends pas très bien ton point sur le PMI, .. qu’est ce que c’est ? Ni ton point sur le prêt conventionnel que tu n’as pas pu avoir car tu avais moins de 2 années de credit history, .. Notre banque ne nous a pas parlé d’un autre type de prêt, pourtaant, nous avons à peine 1 an de credit history …. Merci pour ta réponse.

          • 5 août 2015 à 23 h 10 min
            Permalink

            Ne te prends pas la tete avec un conventional loan, tu peux arriver a économiser un paquet de sous avec tout simplement un loan interest only.
            Je m’explique car souvent les loans a interest only effrayent, pourtant ce sont les best deals que tu puisses trouver.

            Par exemple, tu regardes les loans a interest only et tu remarqueras que ce sont les meilleurs taux du marché.
            Ce type de loans va t’engager a payer tous les mois un minimum qui sont les intérêts sans jamais t’obliger a un remboursement maximum requis. C’est ce qui t’offre de petites mensualités.
            Cependant là oui est le danger avec ce type de loan, c’est qu’en ne remboursant que les intérêts, ton loan ne se rembourse jamais sauf si ensuite, comme il n’y a pas de limite sur combien tu peux payer la banque tous les mois, ce sera a toi d’ajouter a cette petite mensualité un autre montant qui lui s’en va directement en remboursement du capital emprunté.
            Tu profites alors d’un taux que tu n’aurais jamais eu avec un emprunt classique et après, c’est a toi de manager tes remboursements en fonction de ta disponibilité financière du moment.

            Ces emprunts t’offrent une flexibilité maximum. L’unique chose que cela nécessite de la part de l’emprunteur, c’est une rigueur minimum afin de gérer au mieux les remboursements.

            Ces emprunts ne sont pas a ignorer car au final ils te feront économiser un gros paquet de sous du fait de deux choses.
            La premiere est que tu as des taux bas et la seconde est que si tu le gères bien, ils te permettent de raccourcir la durée de ton prêt.

      • 5 août 2015 à 18 h 31 min
        Permalink

        Concernant la difference de taux, je ne sais pas mais basé sur mon experience, nous avons refinancé $267000 en debut d’année avec Merrill Lynch a 1.75%.

        Répondre
        • 11 août 2015 à 5 h 26 min
          Permalink

          Tu avais quel taux d’intérêt avant ce super taux ?

          Répondre
  • 5 août 2015 à 18 h 39 min
    Permalink

    Bonjour et Felicitations pour votre achat.

    C’est une excellence experience specialement pour des expatriers.

    En temps d’agent immobilier dans la baie de San Francisco, vous avez eu l’avantage de pouvoir mettre des « contingencies » sur le contract d’achat de votre propriete. Ici le marche est tres tendu a l’achat. La plupart des offres accceptees sont « sans contengencies » . Merci pour votre temoingne qui peut aider des personnes a concretisses leur reves et devenir prorietaires.

    Répondre
    • 11 août 2015 à 5 h 32 min
      Permalink

      Oui, je pense que le marché est beaucoup moins tendu dans la banlieue de Sacramento que dans la baie.

      Répondre
  • 5 août 2015 à 22 h 07 min
    Permalink

    Félicitations :-)! Et super blog! Nous avons acheté notre maison dans la Bay Area il y a quelques mois. Période très stressante mais à la fin nous sommes super contents d’avoir quitté San Francisco…

    Répondre
    • 11 août 2015 à 5 h 31 min
      Permalink

      Merci ! et merci pour ton gentil commentaire. Ca me rassure de ne pas être la seule à trouver cette période très stressante.
      Profitez de votre maison dans la Baie 🙂

      Répondre
  • 5 août 2015 à 23 h 44 min
    Permalink

    si je comprends bien vous n’avez pas fait un offre « no contingency » et vous avez quand même gagné? elle est où cette maison?
    et il y avait suffisamment peu d’offres sur le coup que vous avez eu 5 jours pour négocier avec les proprios?
    j’aimerais bien le contact de votre agent si c’est dans la bay area et que vous le recommendez

    PS: 1.75% ?? darn!

    Répondre
    • 6 août 2015 à 18 h 54 min
      Permalink

      Et oui Vianney, j’etais moi même hyper surpris quand ils me l’ont proposé. C’est quasi free money.

      En fait j’ai un très bon credit score (800+) et la chance d’avoir une très grosse equity ce qui rend le refinancement assez facile.

      Répondre
      • 13 août 2015 à 22 h 47 min
        Permalink

        Intéressant, après 15 ans de compte en banque clean et de factures payées je n’ai jamais dépassé les 786… en même temps c’était déjà à ce niveau au bout de 6 ans et je suis trop frugal pour leurs algorithmes pour aller plus loin, sans doute.
        Congrats en tout cas!

        Répondre
        • 13 août 2015 à 23 h 11 min
          Permalink

          Merci Vianney, en fait quand on parle credit score rien est simple tant il y a de choses qui sont prises en compte comme l’antériorité, l’equity, le statut migratoire, les habitudes de consommation, le statut marital et familial, etc… si bien que qualifier est une chose mais qualifier pour une offre intéressante en est une autre et c’est pas forcement dicté par le chiffre du score.

          En gros, mis a part les repris de justice et ceux qui ont dernièrement déclaré faillite, tout le monde qualifie a quelque chose mais pas tout le monde va avoir les mêmes conditions donc tout le monde ne va pas qualifier a un bon deal.

          Répondre
    • 11 août 2015 à 5 h 33 min
      Permalink

      Tu as bien compris. Il n’y a pas eu d’autres offres pendant la semaine de négociation.
      La maison est à Rocklin, CA, dans la banlieue de Sacramento.

      Répondre
      • 13 août 2015 à 22 h 48 min
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        Ah OK, ceci explique cela. Beaucoup moins stressant en effet!

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  • 7 août 2015 à 0 h 01 min
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    Vraiment super interessant de voir comment cela se passe aux États Unis. Déjà que je stresse comme un fou quand on achète un bien immobilier en France et que je trouve que tout va très vite… Alors seulement un mois… Crise cardiaque assurée ;=D

    En tous cas joli blog très instructif

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    • 11 août 2015 à 5 h 36 min
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      Merci 🙂 🙂 🙂

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  • 7 août 2015 à 6 h 51 min
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    C’est compliqué mais ça vaut trop le coup parce que cette maison elle est juste trop canon (héhé vive la VIP !!!)

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  • 8 août 2015 à 14 h 35 min
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    Excellente page sur l’achat immobilier aux US. Je tiendrai compte de tous tes conseils et obstacles à éviter très prochainement.
    Je suis quand même surpris de la rapidité du processus, mais finalement c’est peut être pas si mal quand tout fonctionne bien.
    En tous les cas, bravo pour cet achat!!

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    • 11 août 2015 à 5 h 37 min
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      Merci ! Et je suis contente si ça peut te servir 🙂

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  • 13 août 2015 à 10 h 30 min
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    Waouh dingue et tout cela en 1 mois. J’en est attraper un mal de tête. Faut pas avoir un coup de mou pendant ce mois. En France on trouve cela loin 3 mois mais au moins c’est plus reposant. Nous on a prévu de ce lancer en décembre pour l’achat d’une maison mais en France 🙂

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    • 14 août 2015 à 0 h 07 min
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      Ahhh cool. Bon courage dans vos recherches et démarches alors 🙂 !

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  • 18 août 2015 à 20 h 09 min
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    Question: il y a un agent qui (sans doute pour que je le choisisse comme agent « officiel ») me propose régulièrement des propriétés « off market », donc qui ne sont pas encore listées sur MLS. Qu’en pensez-vous tous? Est-ce légitime? Le prix dans ces cas là est-il fixé ou faut-il surenchérir pareil?
    Et aussi est-ce que quelqu’un a une recommendation de rockstar pour un agent aux alentours de San Mateo?

    Répondre
  • 22 avril 2016 à 18 h 13 min
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    Bonjour,
    Notre fille va partir en Californie à Santa Cruz pour l’année universitaire 2016/2017.
    Nous souhaiterions avoir des conseils pour trouver un logement étudiant ou bien une chambre chez l’habitant.
    Peut-être pourriez-vous nous indiquer des adresses ou des sites internet ?
    Merci pour votre aide et félicitations pour votre blog!
    Fabienne Emerit

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    • 22 avril 2016 à 20 h 57 min
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      Bonjour !
      Merci pour votre message.
      Vous pouvez chercher sur le site de Airbnb.
      Sinon, je pense que l’université de Santa Cruz pourra vous aider et vous donner des informations.
      Bonne journée !
      Sara

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      • 23 avril 2016 à 19 h 31 min
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        bonjour Sara,
        Merci beaucoup d’avoir répondu à mon message. Nous allons pouvoir faire des recherches ! Mais à distance, c’est plus compliqué… L’aventure ne fait que commencer !
        Compliments pour le blog ! C’est très intéressant !
        Fabienne

        Répondre
  • 22 août 2016 à 4 h 50 min
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    Bonjour Sara,
    Tout d’abord merci de partager cette expérience avec nous.
    Cela fait 2 ans et demi que je loue et je me décide enfin à acheter, enfin si on me laisse avoir un prêt!! Beaucoup me regardent bizarre quand je demande un prêt car je n’ai que 1 an de taxe aux usa (mon business 2). J’ai un visa E2 et 20% de Down payment mais apparemment cela semble quand même difficile. Si vous avez des banques ou des conseilles à me donner j’en serait heureuse car je pense que cela va être l une des périodes la plus stressante que je vais connaître.
    Je vous en remercie par avance.
    Laurence
    Californie

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    • 22 août 2016 à 21 h 54 min
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      Juste pour dire que c’est en effet pas simple de demander un prêt avec seulement 1 an de taxe aux USA mais pas du tout impossible. Nous avons réussi à le faire mais cela a été un vrai parcours du combattant.
      Je pense que le plus simple est de faire appel directement à un courtier qui ira négocier ton dossier avec les banques à ta place. A avoir en tête aussi que si tu n’as pas beaucoup d’historique de crédit on te demandera qu’en plus de 20% de down payment, tu disposes d’une réserve correspondant au paiement de property taxe + remboursement du prêt sur une période variant entre 6 et 12 mois. Bon courage 😉

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  • 24 août 2016 à 17 h 35 min
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    Merci, je vais garder espoir… Mais à chaque fois la réponse est 2 ans de taxes. La seule solution serait de trouver un courtier qui utilise des fonds privé.

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    • 24 août 2016 à 17 h 56 min
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      Pas obligatoirement un courtier qui utilise des fonds privés mais un courtier qui défend ton dossier auprès des banques. J’ai eu un prêt avec Banc of California avec un an d’historique de taxe US et j’ai du faire traduire ma feuille d’imposition Française.

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      • 24 août 2016 à 17 h 59 min
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        Pour notre part, nous avons eu un prêt chez Bank of America avec qu’un an d’historique de taxes.
        Bon courage pour cette grosse étape !

        Répondre
    • 24 août 2016 à 18 h 00 min
      Permalink

      Pour notre part, nous avons eu un prêt chez Bank of America avec qu’un an d’historique de taxes.
      Bon courage pour cette grosse étape !

      Répondre
  • 24 août 2016 à 18 h 23 min
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    En quelle année? apparemment ce sont les nouvelles règles depuis 2015..

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    • 24 août 2016 à 18 h 25 min
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      On a acheté l’an dernier, en Juillet 2015!

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    • 24 août 2016 à 18 h 37 min
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      Nous avons eu notre prêt en Janvier 2016, …

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    • 24 août 2016 à 19 h 12 min
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      Nous avons eu notre prêt en Juin 2015!

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  • 24 août 2016 à 20 h 34 min
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    Il semblerait que le credit score soit important (c’est ce qui permet de qualifier ou pas pour un credit mais ces n’est pas pour autant ce qui permet d’avoir le best deal).
    Etant donné qu’aux USA les credits immobiliers sont hypothécaires, ce qui veut dire que l’emprunt est garanti par la valeur du bien acheté, il est très important de posséder une grosse part du bien (avoir une grosse equity) afin de pouvoir espérer un bon deal.
    L’avantage est double car en premier l’offre des credits devient plus importante et les taux plus avantageux, ensuite la PMI (Private Mortgage Insurance) est nulle ou minimisée car une PMI peut facilement rajouter mensuellement $100 ou $200 sans jamais rembourser $1 de principal.

    Avant la crise financière de 2008, un bon credit score était suffisant pour obtenir un emprunt. Apres la crise, l’administration Obama a obligé les emprunteurs à s’assurer quand l’equity de leur emprunt était trop faible.
    Donc la chose qui domine, c’est de montrer aux banques que l’on a une grosse garantie qui peut être obtenue de deux manières: soit on est propriétaire directement d’une grosse part du bien qui va cautionner le prêt ou soit on s’assure.

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  • 3 janvier 2017 à 0 h 39 min
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    plein d’infos interessantes!

    Venant d’obtenir notre green card, on envisage aussi de se lancer dans l’aventure d’un achat immobilier.
    En lisant ton post, je crois comprendre que vous avez utilise de l’argent que vous aviez en France?
    Comment cela s’est-il passe? J’imagine que pour des « grosses » sommes le processus est un peu different de juste transferer quelques milliers d’euros?
    Mis a part les frais de change, y a t-il des taxes a payer?

    Bref, on serait preneur d’infos sur le sujet car nous avons de l’argent en France qui nous servirais d’apport.

    Sinon, a priori, on trouver les coordonnees d’une agent immo francaise sur San Diego, donc on va la contacter rapidement 😉

    Merci!

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    • 4 janvier 2017 à 7 h 12 min
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      Ah c’est super que vous vous lanciez dans l’aventure d’un achat immobilier !
      Oui, on a rapatrié une « grosse » somme de France pour acheter notre bien immobilier. On est passé, comme à chaque transfert d’argent par Transfermate. La somme était supérieure à 15000€, donc nous n’avions même pas eu les 15€ de frais classiques. Nous n’avons pas payé de taxes dessus.
      Bonnes recherches de bien immo !

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  • 2 mai 2017 à 3 h 48 min
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    Hello!
    Je suis dans la baie de San Francisco et je suis sur le point d’acheter une belle maison. Ca fait quatre ans que je suis a San Francisco. Les taux d’interets qu’on m’offrent sont corrects pour le marche US, ils sont a 4% pour un empreint sur 30 ans avec un 20% down payment. Par contre, j’aimerais beaucoup pouvoir emprunter en France avec les taux super bas francais a presque 1%, pour acheter aux Etats-Unis. Est-ce que vous aviez pense a cette idee et est-ce meme envisageable? J’ai toujours des comptes a la BNP en France donc ce serait top d’avoir un emprunt en France a 1% pour acheter ma maison dans la baie de San Francisco!
    Merci pour votre experience!

    Répondre
    • 2 mai 2017 à 6 h 13 min
      Permalink

      Bonjour,
      Merci pour votre commentaire.
      Nous n’avions pas du tout exploré cette option mais si vous le faites, je veux bien avoir votre retour sur le sujet (que ce soit possible ou non et ce la solution que vous aurez choisi) !
      A bientôt 🙂

      Répondre
  • 26 août 2018 à 17 h 10 min
    Permalink

    Bonjour, votre article est tres bien mais il faudrait qu’a chaque terme ‘technique’ que vous employez vous donniez son equivalent en anglais, par exemple loan officer, pre approval, et je ne sais quels autres que justement je ne connais pas encore mais auxquels je vais etre confrontee.

    Répondre
  • 4 septembre 2018 à 9 h 08 min
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    Bonjour
    Pour acheter aux US, est il possible de réaliser la transaction avec seulement son passeport de france svp?
    Merci

    Répondre

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